Рік добігає кінця і фахівці роблять прогнози, до чого готуватися на ринку комерційної нерухомості в найближчій перспективі. Ось і е ксперти міжнародної компанії Colliers International (Україна), підвели підсумки року на ринку комерційної нерухомості Києва і обговорили прогнози на 2019 рік.
інвестиції
У 2018 році в Україні спостерігалася позитивна динаміка майже у всіх сегментах комерційної нерухомості. "Сьогодні - правильний час для придбання кращих об'єктів. Інвестиційний ринок зараз оживає, що підтверджується низкою великих інвестиційних угод не тільки в Києві, а й в регіонах. Інвестори проявляють достатню активність, т. К. Розуміють, що, використовуючи нинішню ситуацію на ринку, можна придбати об'єкти комерційної нерухомості на найбільш вигідних для інвестора умовах, враховуючи прогнози можливого зростання орендних ставок в найближчій перспективі, за умови продовження процесу стабілізації політичної та економічної ситуації в країні ", - розповів Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
У Colliers International відзначили, що м іжнародний інвестори розглядають більшою мірою готові об'єкти нижче ринкової вартості, з вдалою локацією, зі стабільним грошовим потоком, якісним наповненням орендарів з довгостроковими договорами оренди. Існує також достатня кількість українських інвесторів, які готові купувати об'єкти комерційної нерухомості.
"Можна припустити, що в середньо- і довгостроковій перспективі, частка іноземних інвесторів на українському ринку буде збільшуватися", - розповіли в Colliers International.
Серед основних гравців ринку можна виділити:
1. "Альфа-банк", який почала 2017 року реалізувала активи портфеля заставної нерухомості на загальну суму $ 230 мільйонів, а до кінця 2018 року чекає завершення угод ще на $ 10 мільйонів. Таким чином, за прогнозами, до кінця року загальний обсяг складе $ 240 мільйонів.
Серед основних проданих об'єктів:
- БЦ Horizon Park (GLA ~ 69 тис. Кв.м), м.Київ;
- ТРЦ Sky Park (GLA ~ 30 тис. Кв.м), м Вінниця;
- Складські комплекси по вул. Об'їзна дорога, 8 і 68, м.Бровари, Київська область;
- Офісна будівля по вул. Велика Васильківська, 98 (GLA ~ 9 тис. Кв.м), м.Київ;
- Офісна будівля по вул. Ковпака, 29 (GLA ~ 6,3 тис. Кв.м), м.Київ;
- Офісна будівля по вул. Велика Васильківська, 100 (частина БЦ "Торонто", GLA: ~ 5,5 тис. Кв.м), г. Киев.
2. Dragon Capital, який кінця 2016 року купив активів вартістю близько $ 400 мільйонів, загальною площею близько 600 тис. Кв.м (з яких близько 300 тис. Кв.м - об'єкти складської нерухомості, і близько ~ 300 тис. Кв.м - приблизно в рівних пропорціях об'єкти офісної та торговельної нерухомості).
Серед основних придбаних об'єктів в 2018 році:
- ТРЦ Victoria Gardens (GLA ~ 54,5 тис. Кв.м), м Львів;
- БЦ Horizon Park (GLA ~ 69 тис. Кв.м), м.Київ;
- ТРЦ Sky Park (GLA ~ 30 тис. Кв.м), м Вінниця;
- Офісна будівля по вул. Велика Васильківська, 98 (GLA ~ 9 тис. Кв.м), м.Київ;
- Eco Tower BC (GLA ~ 17 тис. Кв.м), г. Запорожье.
3. Інвесторів та інвестиційні фонди, які працюють переважно з локальним капіталом. Українські компанії в 2018 році придбали:
- Офісна будівля по вул. Ковпака, 29 (GLA ~ 6,3 тис. Кв.м), м.Київ;
- Офісна будівля по вул. Велика Васильківська, 100 (частина БЦ "Торонто", GLA: ~ 5,5 тис. Кв.м), г. Киев.
З значущих для інвестиційного ринку подій також можна виділити процес продажу одного з найбільших і найкращих об'єктів торгової нерухомості ТРЦ Ocean Plaza (GLA ~ 72,2 тис. Кв.м), г. Киев.
Офісна нерухомість
За даними Colliers International, в 2018 році загальна пропозиція класифікуються офісних приміщень в Києві досягло 1,9 млн кв.м, з яких нова пропозиція склало дуже незначну частину - близько 36 тис. Кв.м.
- Зниження вакантності офісних приміщень і стабілізація економіки країни вплинули на підвищення активності девелоперів.
- Очікується, що на кінець 2020-2021 рр. буде заявлено до відкриття значну кількість масштабних проектів в Києві, серед яких можна виділити БЦ Sky Towers по пр-ту Перемоги, 13 (GLA ~ 150 тис. кв.м).
- Присутній інтерес до ринку з боку локальних девелоперів.
- Активізувався ринок продажів офісних приміщень, з початку року було здійснено ряд угод з продажу офісних будівель в центральній частині м.Києва.
- На даний момент ринок поступово зміщується на сторону власників будівель. При цьому орендарі поводяться досить активно, і готові до споживання нових офісних приміщень.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Як виглядає новий кампус UNIT.City в Києві (Фото)
У 2018 році на ринок вийшло близько 36 тис. Кв.м нових офісних приміщень:
- БЦ "Лагода", фаза 3 по вул. Польова, 21 (GLA ~ 2,1 тис. Кв.м);
- БЦ Astarta, фаза 3 по вул. Ярославська, 58 (GLA ~ 10 тис. Кв.м);
- БЦ Unit City, фаза 2, 3 по вул. Сім'ї Хохлових, 8 (GLA ~ 16,3 тис. Кв.м);
- БЦ "Поділ Херітадж" по вул. Верхній Вал, 28 (GLA ~ 3тис. Кв.м);
- Офісна будівля по вул. Володимирська, 101 (GLA ~ 5 тис. Кв.м).
За умови своєчасного введення в експлуатацію всіх анонсованих на 2019 рік офісних будівель, на ринок вийде близько 50 тис. Кв.м нових офісних приміщень.
Присутній стабільний попит на якісні офісні приміщення.
ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Як виглядає і працює "гнучкий" офіс Regus в Києві (Фото)
За підсумками року поглинання класифікуються офісних приміщень склало більше 105 000 кв.м, що на 38% нижче за показник поглинання в 2017 році (170 тис. Кв.м). Реальний попит, імовірно, на близько 60 тис. Кв.м більше. В силу низького рівня вакантності, компанії відкладають переїзди, в очікуванні нової пропозиції, яке буде відповідати їх вимогам.
Найбільш активними в частині оренди офісних приміщень були компанії IT сектора (39%), виробничі компанії (19%), а також компанії, які надають різного роду професійні послуги (19%).
IT сектор як і раніше займає найбільшу питому вагу в загальному обсязі попиту. IT-компанії орієнтовані на співробітників нового покоління з високими вимогами до якості офісного простору. Сучасним співробітникам необхідно комфортне робоче місце, зони відпочинку. Також популярним серед IT-компаній є розміщення на орендованих площах додаткових опцій- фітнесу, ігрової зони, зони відпочинку. Дотримання всіх вимог змушує компанію орендувати великі офіси.
За підсумками 2018 року рівень вакантних площ в офісах Києва досяг 6,5%, знизившись щодо показника попереднього року на 1.1 п.
Максимальна базова орендна ставка (prime headline rent) збільшилася з $ 28 / кв.м / місяць на початок 2018 року до $ 32 / кв.м / місяць на кінець 2018 року.
Середній діапазон орендних ставок за класами:
- Клас А: $ 20-32 / кв.м / місяць;
- Клас В: $ 14-19 / кв.м / місяць;
- Клас С: $ 9-13 / кв.м / місяць.
Згідно зі статистичними даними, пропозиція на ринку офісної нерухомості не встигає за зростаючим попитом.
Щоб збільшити інфографіку, натисніть на неї
"Передбачається, що девелоперська активність відновиться - багато девелоперів вже зараз бачать зрозумілу для себе перспективу прибутковості майбутніх проектів і готові приступити до будівництва нових об'єктів" - зазначив Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна).
За його словами, значного нової пропозиції в 2019 році на ринку не очікується, що спричинить за собою подальше зниження активності орендарів з точки зору поглинання офісних приміщень.
Серед основних об'єктів, заявлених до відкриття, можна виділити:
- Офісна будівля по вул. Гайдара, 54 (GLA ~ 12 тис. Кв.м);
- БЦ Wave Tower по пр-ту С. Бандери, 9в (GLA ~ 22 тис. Кв.м).
"Низькі обсяги нової пропозиції в 2019 році, часткова заповненість об'єктів, що знаходяться в стадії будівництва, а також растущій̆ попит з боку потенційних орендарів і покупців на офісні приміщення забезпечать подальше зниження вакантності, в результаті чого рівень вакантних площ може досягти 5%. Імовірно, в короткостроковій перспективі очікується помірне зростання орендних ставок на офісну нерухомість. У довгостроковій перспективі показник буде залежати від обсягу нової пропозиції, запланованого до ст ду в експлуатацію на 2020 - 2021 роки та поведінки власників будівель на ринку ", - резюмував Олександр Носаченко.
Він зазначив, що всі прогнози актуальні, за умови продовження процесу стабілізації політичної та економічної ситуації в країні, а також відсутності різких коливань курсу гривні.
торгова нерухомість
За даними Colliers International, український ринок торговельної нерухомості продовжує залишатися найбільш привабливим сегментом комерційної нерухомості з точки зору девелопменту. Про це свідчить безпрецедентний обсяг нової пропозиції, заявлений до введення в експлуатацію на 2019-2020 роки. На стадії будівництва знаходяться більше 633 тис. Кв.м GLA.
За підсумком 2018 року нове пропозицію складе близько 85 тис. Кв.м торгових приміщень на столичному ринку торговельної нерухомості. Таким чином, загальна орендована площа ТЦ / ТРЦ в Києві виросла на 6,9% в порівнянні з початком року.
При цьому вакантність знизилася на 1,8% в порівнянні з показником 2017 року, а орендні ставки в більшості проектів показували помірне зростання. На кінець 2018 року найвищі орендні ставки на секції 100-200 кв.м в найбільш успішних ТЦ / ТРЦ Києва склали $ 75 / кв.м / місяць.
За оцінкою Colliers International про бщее пропозиція якісних торгових приміщень в Києві на кінець 2018 року складе 1 329 тис. Кв.м.
Як і передбачалося, в 2018 рік були введені в експлуатацію:
- ТЦ Smart Plaza (GLA ~ 15 тис. Кв.м);
- ТЦ Auchan Рітейл Парк Петрівка (GLA ~ 12 тис. Кв.м);
- 1-а черга ТЦ Rive Gauche (GLA ~ 20,3 тис. Кв.м);
- ТРЦ "Нивки" (GLA ~ 15 тис. Кв.м);
- ТРЦ OASIS (GLA ~ 13,2 тис. Кв.м) - п о заявою девелоперів, введення в експлуатацію заплановано на грудень 2018;
- ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA ~ 10 тис. Кв.м) - за заявою девелоперів, введення в експлуатацію заплановано на грудень 2018.
На даний момент, серед основних торгових центрів, запланованих до відкриття в 2019 році, можна виділити:
У 2018 році спостерігалося активний попит на торгові приміщення Києва з боку орендарів. Активно розширювали присутність, як завжди, оператори сегмента fashion.
З новинок ринку варто відзначити H & M , Koton, DeFacto, Zara Home, All Saints, Penny Black, Livly, Hugo, Polo Ralph Lauren, Tru Trussardi, Laurel, Trollbeads, XTI.
На кінець 2018 року найвищі орендні ставки на секції 100-200 кв.м в найбільш успішних ТЦ / ТРЦ Києва збільшилися і склали $ 75 / кв.м / місяць. Найвищі орендні ставки на головних торгових вулицях Києва на секції 100-200 кв.м залишалися на рівні $ 83 /кв.м/месяц.
Загальний рівень вакантності в ТЦ / ТРЦ Києва досяг позначки 3,8%, знизившись на 28% в порівнянні з показником на кінець 2017 року.
Щоб збільшити інфографіку, натисніть на неї
Протягом 2019-2020 рр. заявлено до введення в експлуатацію близько 633 тис. кв.м нових торговельних приміщень у ТЦ / ТРЦ, що може збільшити існуючу пропозицію торгових приміщень Києва на 4,8%.
"Багато анонсовані проекти знаходяться в активній стадії розвитку, що ще раз підтверджує привабливість торгового сегменту для девелопменту, але слід очікувати збільшення вакантності торговельних площ, що, в свою чергу, може спричинити за собою зниження орендних ставок. При цьому існує ймовірність, що деякі проекти , як і раніше, перенесуть свої терміни на більш пізні ", - розповів Олександр Носаченко.
З значущих відкриттів, анонсованих на 2019 рік можна виділити: IKEA, Decathlon, POLO Ralph Lauren, Calvin Klein (перша лінія). Можна припустити, що даний список буде поповнений і іншими брендами, які раніше не представленими на ринку, за умови продовження процесу стабілізації політичної та економічної ситуації в країні.
готельна нерухомість
За даними Colliers International, 2018 рік для ринку готельної нерухомості Києва ознаменувався введенням в експлуатацію чотирьох готелів із загальним номерним фондом 794 номери.
Термін відкриття Riviera Boutique Hotel після реконструкції перенесений на 2019 рік. На 2020 заплановано до відкриття готель Ibis на просп. Перемоги, 55 і, в цьому ж будинку, - Adagio City Aparthotel.
До кінця 2018 року готельний ринок Києва налічує близько 104 готелів різних категорій із загальним номерним фондом близько 10,5 тис. Кімнат.
Готелі, що вийшли на ринок Києва в 2018 році
№
Назва
Адреса
Категорія
Нумерний фонд
оператор
1
Aloft Kyiv
вул. Еспланадна, 17
4 *
310
Sheraton Hotels & Resorts
2
ibis Kyiv Railway Station
вул. Ползунова, 6
3 *
280
Accor Hotels
3
Favor Park Hotel
вул. М. Конєва, 6
4 *
133
Приватне управління
4
BURSA
вул. Костянтинівська, 11
33
Приватне управління
5
CITYHOTEL (розширення)
вулиця Б. Хмельницького, 56А
4 *
38
Приватне управління
У зв'язку з проведенням фіналу Ліги Чемпіонів - 2018 очікування готельєрів виправдалися. В період проведення матчу Україна відвідали близько 300 тис. Іноземців.
Протягом першого півріччя 2018 року Україну відвідало 6,22 мільйона іноземних туристів, що на 1,7% менше ніж за аналогічний період 2017 року (згідно з даними Держприкордонслужби). Відзначається, що найбільше впав туристичний потік з країн-сусідів України, які є членами ЄС. Так, кількість туристів з Угорщини скоротилося на 26,4%, Румунії - 11,4%, Словаччини - 10,1%. У той же час зросла кількість іноземних туристів з Італії, Німеччини, США і Франції. Також більш ніж удвічі зросла кількість туристів з Іспанії - до 19,7 тисячі чоловік.
Щоб збільшити інфографіку, натисніть на неї
У порівнянні з 2017 роком в п'ятизіркових готелях заповнюваність не виросла, але в валюті на 15% зріс показник ADR. У 3-4-зіркових ADR не виріс, але показник заповнюваності збільшився на 5%.
Девелопери повертаються до питань реалізації готельних проектів. Але відкриття готелів Park Inn , Aloft Hotel , Ibis покрило брак якісних готелів в середньому ціновому сегменті.
"Не секрет, що готелі - найдовше окупається сегмент комерційної нерухомості. Поки реальна прибутковість на номер у валюті не досягне рівня прибутковості до 2014 року, рано говорити про те, що готельні проекти дійсно стануть прибутковими. Знадобиться кілька років для поглинання ринком нових відкрилися об'єктів , за умови збільшення кількості туристів в Україну і підвищення показника заповнюваності, - зазначив Олександр Носаченко.
За його словами, існує ймовірність того, що в 2019 - 2020 роках буде заявлений до відкриття ряд апарт-готелів під управлінням міжнародних і локальних операторів.
ABCnews