Коротко про головне
Чорногорія - це м'який клімат, чисте цілюще повітря, високі зелені гори, кришталеве бірюзове море, доброзичливі місцеві жителі ... Це можливість нарешті «сповільнитися», насолоджуючись простими речами - красою природи, чашкою ароматної кави, співом птахів, шумом прибою.
Чорногорський ринок нерухомості схожий зі способом життя держави: його характеризує поєднання традиційної середземноморської архітектури - і відкритість сучасних інвесторів до нових ідей та концепцій. Фантастичні проекти реставрації старовинних кам'яних садиб, сучасні ЖК з зручними апартаментами, курортні комплекси високого класу смешенного призначення, житло в яких може використовуватися в якості готельного фонду або для особистого використання власниками - ось, мабуть, головні відмінності чорногорського ринку нерухомості від інших балканських країн.
Головне, на що звертають увагу як люди, які постійно проживають в Чорногорії, так і фахівці ринку нерухомості, - це те, що, незалежно від публікацій в російських ЗМІ, якими були насичені останні місяці, в країні не спостерігалося жодних негативних змін. Тут все також світить сонце, все також сяє блакиттю море, все також розвивається інфраструктура. Чорногорія зберігає позиції держави, улюбленого міжнародними туристами і комфортабельного для переїзду на постійне місце проживання.
Поточна ситуація на ринку нерухомості
Традиційно Чорногорія приваблює покупців житла пишністю своєї природи, багатою історією, що чудово збереглися старовинними середземноморськими містами і ринком, що розвивається нерухомості, на якому з'являється все більше дійсно якісних об'єктів. При цьому забудовники враховують той факт, що в середньому бюджети покупців нерухомості знизилися, в зв'язку з чим пропонують квартири меншої площі - і за більш доступними цінами. У Чорногорії також будуються об'єкти високої категорії, вкладаються високі бюджети в розвиток інфраструктури. В цілому підвищується якість об'єктів і їх орендний потенціал.
У наприкінці 2015 року в Чорногорії був прийнятий закон, що дозволяє при покупці нерухомості будь-якої вартості отримати річне дозвіл на проживання на території країни, з можливістю його подальшого продовження. На відміну від дорогих «золотих віз», суми витрат виявляються на порядок нижче, оскільки цілком пристойну «сімейну» квартиру в Чорногорії можна купити за € 80 000. Експерти відзначають, що багато російських покупців вдаються до такої можливості, однак у цілому поки Програма не викликала ажіотажу, якого очікувала влада країни. Варто зазначити, що отримання дозволу на проживання може бути цікаво тим покупцям, які планують постійно перебувати на території Чорногорії, оскільки при виїзді за межі країни більш ніж на один місяць - або більш ніж на три місяці з повідомленням органів внутрішніх справ Чорногорії, - ВНЖ анулюється .
В даний час спостерігається зміна профілю покупця нерухомості в Чорногорії - все більшої популярності набирають інвестиції з метою здачі житла в оренду і отримання доходу. Поступово змінюється і національний склад покупців. Крім представників Західної Європи і росіян, на ринку за останній рік з'явилися покупці з Туреччини і країн Близького Сходу.
Найбільш привабливі регіони для покупки
Перед тим, як почати вибирати регіон для покупки нерухомості в Чорногорії, варто визначити цілі, для яких житло купується. Як «другого дому» і переїзду на ПМЖ підійдуть міста з розвиненою цілорічної інфраструктурою, як інвестиції з метою отримання доходу - курорти та історичні центри населених пунктів.
Туризм - одна з провідних галузей економіки Чорногорії. Тому придбання квартир чи вілл для здачі в оренду - логічний вибір для інвестора. І, хоча все узбережжя країни користується у туристів популярністю, все ж варто трохи краще розібратися з регіонами. Найбільшою популярністю користується Будва і Будванськая Рів'єра, що включає в себе Бечічі, Рафаїлович і Петровац. Туристів приваблює відкрите море, прекрасні пляжі, розвинена інфраструктура і нічне життя. Також це Старі міста та історичні центри (в Будві, Герцег-Нові, Которе, Бечичах). Іноземці відвідують їх протягом цілого року, незалежно сезону і погоди і т д. У Бечичах варто особливо відзначити автентичний рибальське селище Рафаїлович.
Надзвичайно популярний Боко-Которська затока - як для «класичного» пляжного, так і для екскурсійного відпочинку. Завдяки круїзному туризму, для туристів привабливий Котор, при цьому в його Старому Місті ціни на квартири значно нижче, ніж в сусідньому Дубровнику, а популярність місця неухильно зростає, що робить нерухомість тут цікавою з точки зору інвестицій. Крім того, в Боко-Которскій затоці знаходиться три найбільших житлових проекту Чорногорії - Porto Montenegro в Тіват, Portonovi в Кумбор, Герцег Нові, а так же туристичний комплекс Lustica Bay на півострові Луштіца.
Барська Рів'єра - ще одне традиційно популярне пляжне напрямок, але, на відміну від Будви і Котора, це більш бюджетний варіант як з точки зору розміру вкладень, так і з точки зору одержуваного доходу.
Для постійного проживання насамперед комфортабельні міста, хоча любителі більш спокійних місць можуть звернутися і до курортних напрямках. Наприклад, Бар надасть всю необхідну інфраструктуру для життя в її звичному російському розумінні. У місті добре розвинене охорону здоров'я, є відмінні медичні центри, кілька шкіл, сучасний спортивний комплекс. Бар негусто забудований - і найближчим часом не буде забудовуватися такими темпами, як Будва. Крім Бара всім, хто подумує про переїзд в Чорногорію, варто розглянути Подгорицу, Герцег-Нові, Ігало, Будву і Тіват. Для ПМЖ абсолютно необхідний комфорт, можливості для цікавого проведення часу і розваг. Ці знамениті чорногорські напрямки сповна надають їх своїм постійним мешканцям.
тонкощі покупки
Основна порада, яку дають експерти майбутнім власникам нерухомості в Чорногорії, - звертатися виключно до перевірених забудовникам і агентствам з серйозним портфоліо і великим досвідом роботи на ринку. Професійні девелоперські компанії - це, перш за все, вдалі, здані в експлуатацію, заселені житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, інформація з яких знаходиться у відкритому доступі. Перевірені забудовники дуже цінують свою репутацію і з усією відповідальністю ставляться до проектів, які відповідають найвищим стандартам будівництва. Вони з радістю покажуть об'єкти і нададуть по ним всю необхідну документацію. Дуже важливо приїхати в країну і вибрати житло самостійно!
Первинне житло, як і в багатьох інших країнах, в Чорногорії сьогодні користується більш активним попитом з боку покупців. Виняток становлять Старі міста та історичні центри населених пунктів, в яких цінуються і вторинні об'єкти. Сьогодні іноземці найчастіше самостійно купують апартаменти від забудовників. Щоб угода пройшла успішно, необхідно заручитися допомогою професійного нотаріуса і хорошого перекладача. Під час укладення договору нотаріус надасть покупцеві всю наявну інформацію по об'єкту, можливих ризиків, наявності або відсутності необхідних документів і наслідків, які це може спричинити. Перекладач, який володіє законодавством, зрозумілою мовою пояснить все покупцеві - і той зможе прийняти рішення про покупку.
Якщо мова йде про «вторинці», то експерти рекомендують звернути увагу на старовинні кам'яниці під реставрацію - кінцевий результат справді вражає, а самі об'єкти зберігають в собі історію, неповторне тепло і затишок.
Що стосується операцій із земельними ділянками або будинками, на них розташованими, то тут в Чорногорії справа йде складніше - і без допомоги професійного ріелтора точно не обійтися. Кілька років тому в Чорногорії був прийнятий новий закон про будівництво, суворо регламентує стандарти його якості. Після прийняття цього закону представники сектора намагаються строго дотримуватись цих стандартів, і більшість об'єктів, побудованих протягом останніх трьох-чотирьох років, є структурно якісними, а їх вартість залежить від рівня обробки і використовуваних матеріалів. Але потрібно мати на увазі, що житло, здане в експлуатацію в 2006-2007 роках і раніше, найчастіше будувалося без дотримання стандартів якості, тому його придбання може бути пов'язано з ризиками. Все, що стосується якості об'єкта, прав власності, а також робочої документації, дозволу на будівництво, оплати комунальних послуг колишніми власниками, наявності «несподіваних» спадкоємців - має бути ретельно перевірено, і зробити це допоможе професійне агентство нерухомості.
здійснення угоди
В цілому процедура придбання нерухомості в Чорногорії проста і зрозуміла, і єдина як для громадян Чорногорії, так і для іноземців. Після вибору об'єкта необхідно залишити в агентстві (якщо не вказано інше) депозит, який гарантує, що в період складання і обговорення договору продавець не продасть обраний об'єкт іншому покупцеві. Депозит є частиною ціни придбаного об'єкта. Після узгодження договору сторони підписують його в присутності нотаріуса, і в установлений строк покупець переводить остаточну суму на рахунок продавця, і приблизно протягом місяця стає повноправним власником об'єкта нерухомості. Настійно рекомендується звертатися до незалежного адвоката з ліцензією на практику в Чорногорії. Адвокат буде представляти інтереси продавця, проведе попередню перевірку документів, на підставі чого або схвалить угоду, або, в разі виявлення недоліків, запропонує кроки по їх усуненню, або порекомендує і зовсім скасувати її. Також він складе договір з урахуванням інтересів покупця, подасть всі необхідні документи на реєстрацію нерухомості в кадастр.
Варто звернути увагу на те, що, відповідно до закону Чорногорії, всі витрати на придбання нерухомості несе покупець.
ціни
Експерти відзначають, що протягом останніх років ринок нерухомості Чорногорії став більш цивілізованим, а ціни наблизилися до максимально реалістичним. У районах, де будуються великі курортні комплекси високої категорії, ціни залишилися стабільними. Проте, бюджети покупців знизилися, тому забудовники більш відкриті до переговорів, розстрочкам і різних способів оплати. При будівництві нових об'єктів забудовники, з огляду на сформовану на ринку ситуацію, планують квартири меншої площі, що наближає її вартість до «гаманців» покупців. Більш помітно впали ціни на об'єкти, що знаходяться в менш привабливих місцях, а також для об'єктів невисокої якості.
Найпопулярнішими є об'єкти вартістю від € 100 000 до € 200 000, квартири з однією або двома спальнями, з хорошим орендним потенціалом. Серед люксових об'єктів вартістю € 1-1,5 млн, то популярністю користуються вілли на першій лінії.
Що стосується середньої вартості квадратного метра, то ситуація йде таким чином.
На Будванской Рив'єрі ціни нормалізувалися, наблизившись до того, скільки житлові об'єкти стоять в реальності. Вартість квадратного метра в об'єкті середнього рівня варіюється від € 1600/1 кв. м до € 2000 / кв. м, а в об'єктах більш високого рівня, з якісною обробкою, системою smart home, в привабливому районі - від € 1900 до € 3500/1 кв. м.
У Боко-Которскій затоці середня ціна за квадратного метра вище, зокрема через присутність таких гігантів як Porto Montenegro, Lustica Bay і Portonovi. Вартість квадратного метра в об'єкті середнього рівня варіюється від € 2100 до € 2200/1 кв. м, а в об'єктах більш високого рівня - від € 2000 до € 2500/1 кв. м. У великих преміальних комплексах вартість «квадрата» починається від € 6000. Найдорожче житло в Бококоторськую затоці, а так само в Будві, знаходиться в комплексі Dukley Gardens.
Самі бюджетні варіанти можна знайти на Барської Рів'єрі. Вартість житла тут сильно не змінилася за кілька років - і після кризи залишалася стабільними, відбулося лише невелике зниження цін на ринку вторинних квартир, але в цілому вони не були завищеними. Вторинні об'єкти продаються тут в середньому від € 700 до € 1800 за квадратний метр. «Люксові» об'єкти в центрі можуть досягати вартості € 2500/1 кв. м. Що стосується нового житла, то при його покупці варто розраховувати витратити від € 1500 до € 1800 за «квадрат». Приблизно такі ж розцінки існують і в іншому популярному напрямку - Ігало.
Що стосується знаменитого курорту Герцег-Нові, настільки улюбленого росіянами, то в середньому нерухомість тут дорожче, ніж в Будві. Це обумовлено високою щільністю забудови і фактичною відсутністю нових ділянок. При цьому райони, які знаходяться вище центральної магістралі, виявляються дешевше: тут нерухомість можна придбати за € 1500-1800 за квадратний метр.
Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Діляру Марич ( Dream Estates Montenegro ) І Олену Смеюха (Eurodom MNE).
HomesOverseas.ru