ЧЕХІЯ - Срібні метри Праги

Цей невеликий і затишний європейське місто по праву набув статусу однієї з модних столиць Європи. Злата Прага має абсолютно неповторним зачаруванням. Тут дивовижна навіть за європейськими мірками щільність музейно-історичного тла, і, мабуть, жодна європейська столиця не може похвалитися таким вражаючим поєднанням пам'ятників різних часів і стилів. Бароко, готика, ренесанс, модерн, класицизм - всі вони, вдало доповнюючи один одного, створюють незабутній образ чеської столиці. У Празі важливий перш за все загальний ансамбль, де складові збираються в "пазл" досконалої картинки міста.

Прага, що важливо, знаходиться всього в двох годинах льоту від Москви. Додайте до цього приємний м'який клімат і низький мовний бар'єр. До того ж, за загальним визнанням, пражан відрізняє природна безконфліктність і дружелюбність, недарма саме Чехія - батьківщина безжурного Гашеківський бравого солдата Швейка. Не можна не згадати і про те, що вже давно стало візитною карткою країни. Так, так, звичайно, мова йде про пиво. Тут, в Празі, безліч "пивниць", де подають смачне пиво самих різних сортів, до якого так охочі наші співвітчизники ...

Так чи інакше, але Прага стала справжньою Меккою для туристів, в тому числі і з Росії, що змушує згадати про наявність взаємозв'язку між туристичним ринком і ринком нерухомості. Ось і Прага не стала винятком: всі останні роки тут спостерігається стійке зростання іноземних покупців нерухомості. Нерухомість купується як для житла, так і в якості вигідного інвестиційного вкладення капіталу. Висока якість будівництва забезпечено стандартами Європейського союзу, членом якого є Чехія, в той же час ціни на нерухомість щодо інших країн Євросоюзу поки не такі високі.

Злата Прага - місто з більш ніж тисячолітньою історією, дуже зелений (в кожному районі є парки або свої зелені зони), поділений річкою Влтавою практично на дві рівні частини і багатий мостами, з 1920 року був розділений на 10 районів. Пізніше число районів доросло до 22, проте нові райони стали частиною старих.

Скажімо, район Прага 1 - це історичний центр міста, куди входить Старе місто і такі відомі місця, як Староміська площа і Карлів міст. Ціни на нерухомість тут високі і порівняти з цінами в інших європейських столицях. Прага 6 - мабуть, найпрестижніша частина міста з будівлями старої (старовинної навіть) споруди; саме тут розташована переважна більшість посольств, консульств і різних іноземних і міжнародних представництв. А ось, скажімо, Прага 9 - великий віддалений район типової забудови.

Коли зростають і ціни, і апетити

Ринок житлової нерухомості в Празі, як втім і повсюдно в Чехії, можна умовно розділити на кілька груп:

1. Приватні будинки або вілли (будинки знаходяться тільки в приватній власності). Особливість Праги в тому, що навіть в центрі міста можна купити окремий будинок або котедж.

2. Квартири в цегляних будинках (як правило, старої споруди) в історичному центрі міста або нові, побудовані за європейськими стандартами в престижних районах.

3. Монолітно-цегляні будинки, побудовані в останні роки або ще будуються. Це будівлі нового покоління, в усіх відношеннях відповідають світовим стандартам. Як правило, подібні будинки розташовані в престижних районах міста. Купівля такої нерухомості, мабуть, є найбільш вдалою інвестицією.

4. Квартири в звичайних типових багатоповерхівках, побудованих в роки соціалізму. І зовні, і плануванням вони мало чим відрізняються від аналогічних будинків в Росії, але є і приємний плюс: в Чехії прийнято робити в підвальних поверхах багатоквартирних будинків підсобні приміщення, і зазвичай у кожної квартири є така підсобка. Квартири цієї групи в переважній більшості кооперативні.

Купуючи нерухомість в Чехії , Треба пам'ятати: вона може мати приватну або кооперативну форму власності. Це означає, що, купуючи кооперативну квартиру, ви отримуєте не конкретний об'єкт, а тільки частку в кооперативі. Існують деякі обмеження при користуванні кооперативної власністю. Наприклад, Статутом кооперативу може бути заборонена здача квартир в оренду. Кооперативні квартири коштують трохи дешевше, ніж знаходяться в особистій власності. У деяких випадках є можливість перевести кооперативну квартиру в приватну власність, якщо це не суперечить Статуту кооперативу.

У Чехії, а отже і в Празі та її околицях, можна зустріти кілька типів будинків. Rodinnе dům (RD), або котедж - невеликий одно- або двоповерховий будинок, розрахований на одну сім'ю, з гаражем і прилеглою земельною ділянкою. Котеджі відрізняє високий рівень комфорту, так як в Чехії ще на стадії будівництва об'єкти підключаються до всіх комунікацій (водопровід, каналізація, електроенергія і т. П.). Řadovе rodinnе dům - це те, що прийнято називати модним зараз словом "таунхаус". Vila - житловий будинок, який характеризується максимальним рівнем комфорту. Для заміської забудови типові Chata, як легко здогадатися - дача, а також Chalupa - сільський будинок, придатний для постійного проживання. Якщо ви зустрінете в оголошенні про нерухомість Zбmek, то не думайте, що це справжній замок. Ні, так називаються колишні резиденції чеського дворянства. Це великі, старовинні будівлі з великими земельними угіддями.

Існує також можливість придбати історичний об'єкт, однак неодмінною умовою покупки є його реконструкція і збереження первісного стилю і деталей інтер'єру. Купівля подібного об'єкта приваблива в першу чергу через архітектурної та історичної цінності, недоліком ж може бути складність ремонтних робіт і їх дорожнеча.

Ще один цікавий напрям - Brownfields - організація житлових приміщень в будівлях колишніх заводів і фабрик. У Празі існує цілий ряд невикористовуваних промислових площ, придатних до перебудови під житло. Одним з найбільших проектів подібного типу є Cornlofts Saldova в празькому районі Карлін, де пропонуються квартири площею від 100 м2 до 150 м2 за ціною 65 000 Kč / м2 (близько 2 300 €).

Згідно з дослідженнями, за останнє десятиліття в Чехії було відзначено два помітних стрибка цін на нерухомість. Перший зафіксований у 2001 році та викликаний очікуваннями вступу країни в Європейський союз. Другий почався в 2005-2006 рр., Коли значно піднялися ціни на квартири і ділянки під будівництво. У той же час котеджі в період з 2003 р по 2006 р росли в ціні не настільки швидко.

У Празі ціни підросли особливо помітно: на деякі категорії квартир на 24,5% (інформація на кінець грудня 2006 р відношенню до грудня 2005 року). У 2006 р в середньому ціни зросли приблизно на 9%, а в I кварталі 2007 р - на 4%. У центральних кварталах чеської столиці тільки на останні кілька років вартість нерухомості збільшилася вдвічі.

Основна причина зростання цін, як вважають фахівці, - стрибок попиту на житло, забезпечений доступним іпотечним кредитуванням, збільшенням доходів населення, сприятливою демографічною ситуацією. Ще одним фактором, що робить серйозний вплив на зростання цін на нерухомість, є істотна різниця між вартістю житла в цій країні і в інших державах Євросоюзу.

В даний час середня вартість 1 м2 в Празі становить приблизно 1.300 €. Наприклад, однокімнатна квартира в районі Прага 10 (Вршовіцях) загальною площею 32 м2 обійдеться в 1 680 000 Kč (60 000 €). Квартира знаходиться в кооперативної власності, але є можливість перевести в приватну. В ціну входить підвал. У будинку недавно була проведена реконструкція.

Зростання цін на нерухомість обумовлений також зростаючим попитом з боку іноземців, які купують все більше житлової нерухомості в столиці. Найактивніше іноземні покупці впливають на вартість ексклюзивної нерухомості. За даними фахівців, частка елітних квартир на празькому ринку нерухомості сьогодні складає приблизно 4% від усього обсягу пропонованого житла, але прогнозується, що протягом найближчих років ця частка збільшиться приблизно до 10%. Наприклад, приватну двокімнатну квартиру загальною площею 90 м2 в тихій і спокійній частині історичного центру чеської столиці в районі Прага 1 можна придбати за 9 520 000 Kč (340 000 €). В квартирі проведений ремонт, замінена сантехніка, паркет, квартирі належить простора тераса (26 м2) і підвал.

Активно ведеться нове будівництво. У минулому році в чеській столиці було побудовано 5186 квартир. Вартість нової квартири становить приблизно 1200-1600 € / м2, включаючи першокласну обробку, ПДВ і страховку. Ціни нових квартир протягом уже довгого часу стабільно підвищуються на 10-20% щорічно. З'являються нові комплекси. Так, в районі Злічин (Прага 5), в сучасному житловому комплексі Метрополія (забудовник - CENTRAL GROUP) буде побудовано 1400 квартир. Продажна ціна - 35 800-56 800 Kč / м2 (з ПДВ) (1 270-2 028 €), найдешевша 1-кімнатна квартира площею 25,6 м2 з коморою і терасою обійдеться в 1 479 636 Kč (з ПДВ) ( близько 53 000 €).

Вартість окремих будинків в більшій мірі залежить від їх місця розташування. Невеликий будиночок в престижному районі може коштувати в кілька разів дорожче аналогічного де-небудь в передмісті. Ціна будинку залежить також від технічного стану будівлі та величини прилеглої ділянки. Підвищать вартість оригінальна архітектура, облаштований ділянку, сучасні енергозберігаючі технології, завдяки яким знижуються комунальні витрати. У той же час будинок, що підлягає ремонту або обтяжений якими-небудь юридичними обмеженнями права власності, коштує дешевше. Для прикладу: вартість нового котеджу середньої площі в Празі складе приблизно 120 000-220 000 €, включаючи земельна ділянка , Першокласну обробку, ПДВ і страховку. Невеликий будинок в Празі або її околицях можна придбати за 80 000-100 000 € і вище, хорошу віллу - за ціною від 250 000 €, Zбmek - від 300 000 €, Сhalupa - від 12 000 - 19 000 €, Chata - від 4 000 €.

У Чехії все більше зростає інтерес до власного житла на екологічно чистих околицях міст. Про це, зокрема, свідчить успіх нового проекту Novy Jenstejn, який передбачає будівництво 140 приватних будинків площею від 103 м2 до 210 м2 в районі Jenstejn в східній частині Праги. У центрі уваги приватних інвесторів знаходяться також ділянки у автострад. Наприклад, ціни на ділянки поблизу автострад D1 і D8 піднялися за перші 3 місяці цього року на 5%. Їх ринкову вартість визначає не тільки можливість оперативно потрапити в місто, але і наявність розвиненої інфраструктури.

Ринок оренди житла також досить широкий. Ціна оренди однокімнатної квартири в спальному районі, в панельному будинку - 180-220 € в місяць. Ціна оренди такої ж за площею квартири, але в престижному цегляному будинку в історичному центрі, - близько 550 € на місяць. Безумовно, вартість оренди вілли або котеджу істотно вище і дуже індивідуальна.

Згідно з чинним законодавством Чеської республіки, іноземець, який не є громадянином держави Європейського союзу і не має постійного місця проживання в Чехії, не може придбати нерухомість в Чехії . Найпростішим способом вирішення цієї проблеми є відкриття фірми на території країни.

Багатьох цікавить питання: чи дає володіння нерухомістю можливість полегшеного отримання візи? Особливо актуальним це є напередодні 31 грудня 2007 року, коли Чехія приєднається до Шенгенської угоди, і всі іноземці зможуть безперешкодно пересуватися по всьому Євросоюзу. Довгострокова мультивіза на термін понад 90 днів до Чехії (так званий "Вид на проживання" або ВНЖ) може бути отримана на підставі участі в юридичній особі, зареєстрованій на території Чеської Республіки згідно з "Торговим законом". Надалі іноземець може отримати "постійне місце проживання" (ПМП), якщо він до цього протягом 5 років мав постійного місця проживання. Після 5 років ПМЖ іноземець може звернутися за отриманням чеського громадянства. Таким чином, найнадійнішим і популярним способом отримання ВНЖ (особливо для цілої родини) є отримання ВНЖ на підставі участі в юридичній особі через відкриття фірми.

іпотека

Минулий рік став для Чехії рекордним за кількістю виданих іпотечних кредитів. Так, в 2006 р було оформлено таких кредитів на суму 100 млрд Kč (близько 3,5 млрд €), що на 40% більше, ніж у 2005 р Неабиякою мірою цьому посприяли і чеські банки. Незважаючи на те, що відсоткові ставки за іпотечними кредитами в останнім часом зросли, банки, намагаючись залучити нових клієнтів, різними способами намагаються зробити іпотеку доступнішою за рахунок спрощення самої процедури оформлення кредиту та її здешевлення, а також надання різних бонусів і послуг. Зусилля банків по залученню клієнтів приносять свої плоди: за перший місяць 2007 року в Чехії було видано кредитів на суму 230 млн Kč, що перевищує аналогічний показник минулого року на 71%!

Логічне запитання: а чи можуть іноземці отримати кредит для покупки житла? Так, чеські банки надають іпотечні кредити також і іноземним громадянам. За даними HVB Bank, за 2006 р іноземці отримали іпотечні кредити на загальну суму понад 700 млн чеських крон. Процентна ставка по іпотеці для іноземців в чеських банках становить на сьогоднішній день приблизно 4-7%, що набагато нижче ставок російських банків. Однак в більшості випадків позичальникові необхідно мати у своєму розпорядженні власним капіталом у розмірі 20-50% від вартості нерухомості.

Юридичні тонкощі

Купівля нерухомості, особливо коли угода відбувається в іншій країні зі своїми законами, правилами і обмеженнями, до того ж на іноземній мові, - справа досить ризикована. Тому варто звертатися до професіоналів ринку нерухомості, тим більше що багато хто з них пропонують не тільки послуги російською мовою, але і різні програми, які роблять придбання житла більш доступним. Так, компанія CENTRAL GROUP розробила унікальну програму розстрочки, якою може скористатися кожен клієнт, який не має повної суми на момент покупки, при цьому не вдаючись до допомоги банку. Розмір початкового внеску при цьому становить всього 10% від ціни нерухомості.

Для того щоб бути впевненим, що після здійснення угоди покупця не очікує ніяких неприємностей, кожен документ необхідно ретельно перевіряти на відповідність чинному законодавству. Скажімо, якщо продається нерухомість, що є спільною власністю подружжя, свою згоду з угодою повинен документально підтвердити і другий чоловік. Купуючи нерухомість на фірму, слід пам'ятати, що як купити, так і продати її може тільки директор фірми або особа, яка має від нього довіреність на проведення операцій саме з цією нерухомістю. При покупці нерухомості не слід забувати і про правильне занесенні її на баланс фірми.

Один з головних документів, з яким доведеться зіткнутися при операціях купівлі-продажу, - це виписка з кадастру нерухомості. За чинним в Чехії законам, будь-яка людина, заплативши державне мито, може отримати виписку з цікавої його нерухомості. Цей документ - джерело необхідної інформації. Він підтверджує існування нерухомості, особистість власника, містить відомості про те, яким чином він її придбав, тут же можна дізнатися про повноваження власника і обмеженнях, накладених на операції з об'єктом. Таким чином, потенційний покупець зможе захистити себе від шахрайства або інших можливих проблем при покупці.

При продажу об'єкта (зміні власника в реєстрі) стягується податок з перекладу нерухомості, який складає 3% від вартості (максимальної з оціночної вартості або вартості, зазначеної в договорі). Якщо не вказано інше, податок повинен заплатити продавець.

До ціни новобудов додається ПДВ, який у житлових приміщень становить 5%, у нежитлових - 19%. У нерухомості на вторинному ринку ПДВ не враховується.

Володіння нерухомістю обкладається незначним податком. Його розмір залежить від вартості нерухомості, населеного пункту, в якому вона знаходиться, і багатьох інших параметрів. У міру віддалення від Праги витрати на утримання нерухомості істотно знижуються. У вартість утримання квартири входить оплата комунальних послуг, яка проводиться вперед з наступним перерахунком. Сюди ж входять платежі в фонд ремонту будинку, їх величина залежить від рішення кооперативу або товариства власників. Друга стаття витрат - це податки на дохід фірми, якщо квартира буде здаватися. Податок на квартиру в приватній власності в Празі площею 100 м2 складе приблизно 20 € на рік. Власник власного будинку платить близько 150 € щомісяця за комунальні послуги і податок на нерухомість, що становить близько 40 € на рік.

Величина витрат залежить від величини будівлі, будівельних матеріалів, утеплювачів та ізоляторів, які використовувалися при будівництві, і додаткових "зручностей" на кшталт басейну.

Підсумовуючі сказань, можна віділіті кілька Вагомий причин для покупки нерухомості в Чехії , І перш за все в Празі: вигідне географічне розташування країни, стабільна, демократична політична система, привабливість країни як туристичного центру з м'яким кліматом і численними бальнеологічними курортами, висока ліквідність нерухомості, доступність ринку для інвесторів і гарантії сприятливого інвестиційного клімату з боку держави, ціни ( нерухомість Чехії є однією з найбільш недорогих в Євросоюзі), що триває економічне зростання і зростаючий добробут населення і т. д.

Зручне місце розташування Чехії - в самому центрі Європи - і вступ в 2008 р в Шенгенську зону робить країну ще більш привабливою. Зі скасуванням прикордонно-пропускних пунктів іноземні громадяни, які володіють на території Чехії нерухомістю, з 2008 р зможуть без проблем пересуватися по всій Європі.

На думку експертів, Чехія входить в десятку найпривабливіших країн для інвесторів, і найближчим часом тут очікується приплив іноземного капіталу. Попит на якісне житло в перспективних районах Праги буде тільки збільшуватися, отже, і ціни будуть рости: як уже було сказано, після вступу Чехії до Євросоюзу ціни вже виросли, але ще дуже далекі від своєї межі і будуть продовжувати рости на 10-30% в рік. Крім того, найближчі зміни в законодавстві країни передбачають зняття обмежень на покупку нерухомості іноземцями, т. К. Ліквідація всіх існуючих для зарубіжних громадян обмежень на придбання і володіння нерухомістю була однією з умов вступу Чеської Республіки до Європейського союзу.

ФІРМИ, ЯКІ МИ ВІДКРИВАЄМО

Милуші НЕТОЛІЦКА
комерційний директор CENTRAL GROUP

Отже, найпростішим способом вирішення проблем, пов'язаних з обмеженнями прав іноземців на придбання нерухомості в Чехії , Є відкриття фірми на території країни. Як правило, потенційний власник нерухомості буде єдиним засновником і виконавчим директором фірми. Засновниками фірми також можуть бути подружжя. Фірма, заснована таким чином, може, за бажанням її керівника, отримати Іпотечний кредит .

Мінімальний розмір статутного капіталу фірми - 200 000 Kč (близько 7 000 €). Якщо фірма буде мати одного засновника, необхідно перед реєстрацією повністю внести статутний капітал. Якщо ж у фірмі два і більше засновника, путівки необхідно заплатити 50% статутного капіталу. Після успішної реєстрації фірми в торговому реєстрі її власник може використовувати даний внесок в якості оплати за придбану нерухомість.

Вихідна інформація, необхідна для відкриття фірми з іноземними засновниками в Чеській Республіці

1. Ім'я та прізвище засновника або подружжя-засновників, дата народження, адреса постійного місця проживання. Засновником може бути дієздатна фізична особа, яка досягла віку 18 років і не має судимостей.

2. Кілька варіантів назви фірми (латинським алфавітом).

3. Завірена у нотаріуса копія свідоцтва про народження.

4. Довідка про несудимість виконавчого директора (або директорів) з країни його / їх постійного проживання. Виконавчий директор не обов'язково повинен бути громадянином Чеської Республіки або однієї з країн Євросоюзу.

Підписання документів може бути здійснено при особистій присутності (по приїзді іноземця в Чехії) або за допомогою поштової кореспонденції. До того ж, наприклад, наша компанія здійснює комплексну юридичну та адміністративну підтримку, пов'язану з відкриттям фірми для придбання нерухомості, надає всі необхідні документи і оформляє іпотечні кредити іноземним громадянам.