- Електронна версія журналу "Дайджест російської та зарубіжної нерухомості"
- # 133, Сентябрь 2018
- # 131, червень 2018
- # 129, Грудень 2018
Пріоритетні зони.
Найпопулярнішим у російських покупців житла регіоном Туреччини є, природно, Анталья - літня столиця країни. Тут є "російська" школа, яка постійно проживає російськомовне співтовариство, аеропорт під боком, та й звичка асоціювати Туреччину саме з Антальї грає свою роль. Як уже неодноразово писав, житло тут затребуване, в основному, в двох прибережних районах - Аланья і Лара. Вілли наші співвітчизники вважають за краще купувати теж не дуже далеко від берегової лінії. Це різко відрізняє "російських" від всіх інших іноземних покупців. У Тороських горах, на відстані 30 км від моря європейці будують (і розпродають!) Селища на 2 000 - 3 000 вілл кожен. Росіянин, на відміну від англійця і голландця, ні за що в такий селище не поїде. Краще вже поганенька квартира, але - щоб до пляжу пішки.
Крім Кемера і його околиць, де на продаж виставляються гірські вілли не далі 10 - 15 хвилин їзди від пляжу, покупцям індивідуального житла найчастіше пропонують регіон Аланії. Від міжнародного аеропорту це додатково півтори години їзди, зате вибір вілл - в обгороджених селищах і окремо розташованих, готових і споруджуваних - тут справді величезний. Не випадково майже 80% європейців, які купують нерухомість на середземноморському узбережжі Туреччини, вибирають саме Аланію.
З іншого боку для покупців з найскромнішими бюджетами Аланія теж може бути цікава. На відстані 10 км від міста, в містечках Авсаллар, Махмутлар, Окурджалар квартири біля моря можна купити за цінами нижче, ніж в Антальї - від 30000 - 40000 € за готове житло.
схема оплати
Одноразово квартира оплачується тільки в ситуації покупки на вторинному ринку або - в рідкісному випадку - нової, але вже готової до заселення. Для об'єктів, що будуються діє звичайна розстрочка з фіксацією ціни. Пропорції для житла на "нульовому циклі" приблизно такі: 50% - перший внесок, що залишилася половина вноситься частинами протягом наступних 12 місяців - приблизно стільки займає зведення 5 - 6-поверхового будинку. Для всіх інших покупців вартість квадратного метра, природно, коригується відповідно до ринковим попитом (за рік - в середньому на 20%).
Якщо мова йде про те, щоб просто "притримати" сподобався об'єкт на період вирішення організаційних питань, то застава становить 1 500 - 2 000 €. У разі відмови від "броні" ці гроші, природно, не повертаються. У позитивному випадку - йдуть в рахунок оплати квартири.
Придбання землі і будівництво Хоча турецький ринок житла пропонує досить широкий вибір архітектурних і планувальних рішень, багато заможних російські покупці не сприймають типові проекти як такі. Вони вважають за краще підібрати хороший видовий ділянку і побудувати міні-селище для вузького кола друзів, де у кожного буде будинок за індивідуальним проектом.
Є резон зайнятися будівництвом і з фінансових міркувань. Відомо, що собівартість будівництва в Туреччині приблизно вчетверо менше, ніж в Росії: місцеві матеріали відносно недорогі, будівля не треба утеплювати, доступна кваліфікована робоча сила. При будівництві багатоквартирного будинку на власній землі прибуток забудовника досягає 70%, так що і економія теж може бути істотною.
Ціни на землю поблизу Анталії коливаються від 20 - 50 € за сотку до 40 000 - 50 000 € і більше в популярних курортних зонах поблизу моря. Багато свого часу вдало вклалися в землю з прицілом на зростання її вартості, і не прогадали. Уже кілька років в анталійському районі Аланья продається порослий бур'яном незабудована шматок між будівлями. Ціна відлякує покупця, але продавцю поспішати нікуди, і він регулярно підвищує ставки далі. Зараз його запити доросли до 7 млн. Євро, але ніхто не сумнівається, що рано чи пізно покупець знайдеться. Швидше за все, викуплять під міні-готель. Як відомо, земля - єдиний товар, який більше не виробляють, а земля у моря цінна втричі.
Регіональні особливості планування Два верхніх рівня в багатоповерхових будинках на курортах Туреччини зазвичай займають так звані "дуплекси" - дворівневі квартири. Вони мають кращий вигляд на море, більше за площею, і в силу цих причин коштують значно дорожче, ніж будь-яке інше житло в тому ж будинку. Набагато рідше буває, коли дуплекс займає нижні поверхи будівлі. А саме, "0" (наш перший поверх) і "-1".
Напівпідземні квартири, як це не здасться дивним на перший погляд, користуються популярністю у місцевих покупців. Причина - в хорошій теплоізоляції. Влітку внизу набагато прохолодніше і, не витрачаючись на потужне кондиціонування, власники обладнають під землею тренажерний міні-зал, більярдну, або ставлять тенісний стіл. Нагорі в літню спеку без щільно зашторені вікон і постійно включених кондиціонерів грати в рухливі ігри проблематично. Взимку теж вигода - під землею тепліше.
Втім, ховатися від сонця мало хто з росіян готовий: його у нас і так мало. Зате дуже подобаються співвітчизникам величезні тераси в 15 - 30 м2, на яких можна засмагати, встановити басейн для дітей, розвести квіти і смажити вечорами м'ясо на вугіллі: вогнище-барбекю є на кожному подібному балконі.
Є в інтер'єрі турецького житла та інші цікаві особливості. Зокрема, в недорогих квартирах, орієнтованих на місцевий попит, ви можете зустріти підлоговий унітаз (російські продавці нерухомості так і називають його - "турецький"). З огляду на, що санвузлів в квартирі зазвичай не менше двох, у вас є вибір, яким варіантом користуватися: сучасним або цим, дідівським. За словами ріелтерів, його, власне, і встановлюють для літніх людей. Повторимося, мова йде про найдешевших квартирах: в апартаментах середнього цінового рівня, і тим більше на віллах подібні інтер'єрні архаїзми вже не зустрічаються.
непорядні посередники Не можна сказати, що покупці житла в Туреччині мають шанс зіткнутися з якимось грандіозним обманом і відпрацьованими шахрайськими схемами. Бувають випадки, коли орієнтований на миттєвий заробіток ріелтор завищує вартість своїх послуг, жонглює цінами, намагається нав'язати клієнтові додатковий "сервіс". В основному ця небезпека підстерігає тих, хто з бажання заощадити звертається до маленьких турецьким фірмочкам, що виникли на хвилі будівельного буму останніх років.
Приклади: наша співвітчизниця Світлана, зробивши ремонт у новій квартирі і запросивши на новосілля сусідів, виявила, що новим знайомим їх житло дісталося істотно дешевше, ніж їй. Лаятися з ріелтором було пізно - поїзд пішов. Крім того, облаштовуючи інтер'єр, вона необачно скористалася привабливою пропозицією того ж посередницького агентства. Це був традиційний курортний трюк: купувальницю провезли по торговим центрам, де їй, нібито, надали "спецскідку" на меблі і текстиль. Виявилося, замість знижки зробили пристойну націнку. Разом, сума переплачених за все грошей склала $ 50 000 (для наочності ми не переводимо їх в євро, оскільки історія мала місце кілька років тому). Тоді в Антальї цього вистачило б ще на одну пристойну квартиру, та й в Москві такі гроші ще було куди вкласти.
Оздоблення і меблі Квартири в Туреччині, як і в більшості інших країн Середземномор'я, дістаються покупцю не просто з чистової обробкою, а вже частково мебльованими. Зазвичай буває встановлена сантехніка, надійні вхідні двері зі складними замками, є кухонні меблі з мармуровою стільницею (цей матеріал в Туреччині дешевий і їм повсюдно оброблені навіть під'їзди), є вбудовані шафи в холах, іноді - освітлення, кондиціонери, велика побутова техніка. І все це вже включено у вартість, яку вам оголосили ще на "нульовому" циклі будівництва.
Магазинів IKEA в околицях Анталії немає, так що для простенької меблювання купується, в основному, турецька текстиль і предмети інтер'єру. Втім, місцева промисловість здатна видати і продукт дуже високого рівня виконання, і з дорогих матеріалів. Щоб оцінити якість, можете відвідати "шоу-віллу" в якому-небудь з готових котеджних селищ - продавці зазвичай закуповують туди все аж до посуду.
Ну і, нарешті, будь-яку начинку для будинку можна привезти з-за кордону, аж до старого дивана з батьківщини. Питання транспортування особистих речей для багатьох актуальне, оскільки більшість власників квартиру не здають, а використовують для сезонного відпочинку або для постійного проживання сім'ї. Якщо майна багато або хочеться мати тут якусь особливу меблі і побутову техніку, можна орендувати контейнер. Дрібниці везуть традиційним способом - у валізах. Одній дівчині вдалося здати в багаж і отримати цілою і неушкодженою навіть величезну плазмову панель для домашнього кінотеатру.
придбання автомобіля Якщо власник планує проводити багато часу на курорті, то особистий автомобіль йому просто необхідний. Оренда простенького авто в високий сезон на курортах Туреччини обходиться в 20 - 30 € / добу, та й то, якщо ви здатні професійно торгуватися. А без автомобіля при проживанні в апартаментах і тим більше на віллі - ніяк. Щотижневі виїзди в "Мігрос" за побутовою хімією і в "Тансаш" за продуктами харчування, покупка овочів і фруктів на ринку, прийом гостей, поїздки на дикі пляжі, зустріч тещі з дітьми в аеропорту ...
Автомобілі на вулицях турецьких курортних міст можна зустріти різні. Часто трапляються навіть ВАЗи і ГАЗелі. Однак сезонні жителі країни вважають за краще Fiat або Renault турецької збірки: через демократичних цін і налагодженого сервісу ці марки в Антальї - одні з найпоширеніших. Іноземець може купити автомобіль за готівку і зареєструвати його на своє ім'я (літерна серія номерів для нерезидентів - MA і MB). Але в цьому випадку керувати ним, крім власника, зможуть тільки члени сім'ї.
Щоб обійти ці обмеження, деякі оформляють машину на якогось турецького знайомого. Тоді можлива покупка в кредит, плюс автомобілем зможе користуватися хтось із ваших знайомих, причому без будь-якої довіреності (актуально, якщо у вас в Туреччині бізнес, і машина використовується для потреб офісу). Витрати на паливо для автомобіля з дизельним двигуном становлять близько 1,3 - 1,5 € / літр.
Ландшафтний дизайн Питання "окультурення" землі цікавить не тільки власників вілл, що мають свій велику ділянку, а й мешканців нижніх поверхів багатоквартирних будинків. В апартаментах нульового рівня зазвичай є додатковий вихід на вулицю через балкон кухні, тому прилеглу до будинку територію не шкода прикрасити і за свій рахунок. Можна буде виносити на терасу крісла, пити чай в тіні акацій. Доросла 10 - 15-річна пальма з посадкою в грунт варто в Туреччині всього 250 - 300 € (це в рази дешевше в порівнянні з тією ж Іспанією). Молоденькі дерева і кущі заввишки до 1 метра обійдуться і зовсім в 2 - 4 €. Крім пальм можна прикрасити вид з вікна мімозою, лимонними і апельсиновими деревами ... Склад грунту в Середземномор'ї такий, що застроми в землю палицю - через тиждень вона покриється листям. Так що особливого догляду ваші посадки вимагати не будуть: поливайте та обрубують нижнє листя пальм.
Що стосується професійного ландшафтного дизайну, то довгий час ця ніша в сфері послуг тут була порожня. Пропуск помітили профільні російські фірми, і зараз між Аланією і Кемером вже почали з'являтися їх філії: технології, асортимент, фахівці - все буде на вищому рівні.
Офіс для бізнесу Згідно турецьким законодавством, будь-яка квартира може бути використана як офісне приміщення - ніяких особливих дозволів для цього не потрібно. У світлі чого дуже зручним варіантом для тих, хто хоче відкрити в Туреччині невеликий бізнес, є покупка дуплексу на 0 - 1 рівнях. Внизу ведеш справи і приймаєш клієнтів, на другому поверсі у тебе житлова зона. Встановити на балконі яскраву вивіску або рекламний плакат теж не проблема, ніяких паперів в муніципальних органах оформляти для цього не треба.
Звичайно, добре мати офіс в одному з курортних районів. Але якщо робота буде мати пріоритет над відпочинком, і, до того ж, вона не пов'язана з обслуговуванням туристів, має сенс купувати приміщення під офіс в діловій частині міста (в Антальї це район Кемер). Ну і, звичайно, є можливість інвестувати кошти в повноцінні комерційні об'єкти. Наприклад, купити п'ятирівневий бізнес-центр площею 3 000 - 4 000 м2 із земельною ділянкою - за 3 млн. Євро.
TAPU знову видають Бюрократична машина, що оформляє в Туреччині права власності для іноземців, більше року не функціонувала. У квітні 2005 року влада Туреччини вирішила переглянути розділ законодавства, що стосується продажу великих ділянок землі іноземцям. В результаті через даного конкретного пункту виявився "заморожений" весь закон і призупинено оформлення паперів для тисяч клієнтів. Люди платили гроші і навіть жили в квартирах, але TAPU - свідоцтва про право власності на нерухомість - не мали. І хоча права дрібних інвесторів переглядати ніхто не збирався (в спірному пункті закону йшлося про десятки гектарів), багатьох потенційних покупців це, що називається, "напружувало".
Зараз все знову запрацювало і, уклавши контракт сьогодні, ви можете отримати TAPU на руки вже до кінця зими. Видають "тапу" в кадастровому управлінні за місцем знаходження нерухомості. Установа це знаходиться у веденні Головного кадастрового управління Туреччини. Обстановка в будинку дуже демократична, якщо не сказати аскетична: це не російські чиновницькі хороми. З'являтися за TAPU сюди треба, попередньо отримавши 6-місячний вид на проживання, який органи внутрішніх справ оформлять вам на підставі договору купівлі-продажу. Відзначимо, що оформлення ВНЖ - єдина процедура в цьому ланцюжку, яка вимагає особисто присутності покупця. (До речі, Туреччина одна з небагатьох, якщо не єдина в світі країна, де володіння нерухомістю є абсолютно достатньою умовою для отримання ВНЖ на власника нерухомості та членів його сім'ї).
Приїжджати для оформлення паперів на майно вже не обов'язково. Подати від вашого імені документи в TAPU SÍCÍL MÜD, заплатити необхідні податки і, нарешті, отримати TAPU може по вашій доручення ріелтор. Зараз термін його оформлення складає 3 - 4 місяці, але в найближчому майбутньому бюрократичний процес обіцяють скоротити до тижня.
ДАЙДЖЕСТ НЕРУХОМОСТІ | листопад 2006 | № 9 (19) | http://www.dn.ru/
Ольга персиковийджерело: Дайджест Російської та Зарубіжної нерухомості
Електронна версія журналу "Дайджест російської та зарубіжної нерухомості"
# 133, Сентябрь 2018 
# 132, Август 2018 
# 131, червень 2018 
# 130, Травень 2018 
# 129, Грудень 2018 
# 128, Лютий 2018 