Бліц-опитування - Купити і здати: міф чи реальність? - Нерухомість за кордоном - "Ваш будинок за кордоном"

БЛІЦ ОПИТУВАННЯ

1. Чи легко в нинішньому сезоні буде здати в оренду свою курортну нерухомість, не знизивши ціну? А орендувати апартаменти / віллу за розумною ціною?

2. Які ставки добової оренди в найпопулярніших країнах пляжного відпочинку?

3. Чи існують об'єкти з 100% -ою гарантією здачі?

4. Який об'єкт вибрати, якщо мета - максимально швидко окупити вкладення? Який сьогодні мінімальний термін окупності?

5. Чому багато забудовників прибрали зі своїх пропозицій опцію «гарантований дохід від здачі в оренду»? А чому ріелторські компанії, навпаки, активно відкривають відділи оренди?

Юлія Титова, керівник департаменту закордонної нерухомості компанії «БестНедвіжімость»:

1. Ціни на оренду курортної нерухомості принципово не знизилися, але зменшився попит, тому в деяких місцях буде дуже складно здавати нерухомість, незалежно від заявленої ціни. Є країни і райони, які користуються стабільним попитом, оренда тут розписана на кілька років вперед - у таких, очевидно, не буде проблем. Зняти апартаменти або віллу за розумною ціною цілком реально, і в цьому році можна орендувати пізніше, ніж зазвичай, оскільки навіть популярні пропозиції менше ніж затребувані, ніж раніше.

2. Все залежить від місця розташування апартаментів. Мінімальна ставка в Болгарії - від € 15 на добу, на Кіпрі - від € 40 на добу, в Іспанії - від € 30 на добу.

3. Ми не займаємося здачею в оренду, тільки підбираємо за запитом наших клієнтів нерухомість в оренду.

4. Чистий здача в оренду дає дохід в районі 5% річних, таким чином, окупність становить близько 20 років, але при цьому залишається у власності об'єкт нерухомості, який завжди можна продати, і вартість продажу складе чистий прибуток. Якщо завдання - заробити, то потрібно користуватися іпотекою. Приклад: покупка нерухомості на Кіпрі вартістю € 300 тис. Перший платіж 20% (€ 60 тис.). П'ять років нерухомість здається в оренду, оренда покриває виплати по кредиту. Через п'ять років об'єкт продається, припустимо, що ціна зростає на 4% в рік, тобто через 5 років вартість об'єкта - € 360 тис. Виплачується банку решта суми по кредиту, повертаються в кишеню інвестора вкладені гроші, чистий прибуток за п'ять років - більш 100%.

5. Гарантований дохід від здачі в оренду завжди припускав виплату певної суми від забудовників, ці гроші закладалися у вартість нерухомості. Зараз покупців більше хвилює низька ціна, тому закладати у вартість ціну на гарантовану оренду не раціонально. Відділи оренди відкрили агентства, у яких різко знизився обсяг продажів, і вони намагаються вижити за рахунок регулярних невеликих заробітків в нелегкий час.

Ірина Федорова, генеральний директор компанії WORLD ECONOM ESTATE:

1. Все залежить від попиту, але, як показує наш досвід роботи в здачі апартаментів в оренду, попит на орендоване житло залежить від кількості пропозицій в даній конкретній країні. Наприклад, в Болгарії вибір є завжди. Нові, повністю мебльовані з усією вбудованою технікою апартаменти складають хорошу конкуренцію постарілим готелям. В Іспанії пропозиція перевищує попит, і здати в оренду свою курортну нерухомість, не знизивши ціну, буде просто неможливо. На Кіпрі пропозицію також перевищує попит. Іноді складно здати нерухомість, не знизивши ціну, але не изза якості пропонованого житла, а изза великої кількості пропозицій в даному місці. І тоді потрібно трошки поступитися.

2. Давайте будемо порівнювати ставки добової оренди студії і квартири з 1 спальнею. Болгарія: студія - € 30-50 / добу, 1-кімнатна квартира - € 50-70 / добу. На Кіпрі: студія € 50-70 / добу; 1-кімнатна квартира - € 80-100 / добу. В Іспанії відповідно € 40-60 / добу і € 60-70 / добу.

3. Насправді варіантів в нашій базі багато. Весь сезон здаються апартаменти на курортах Св. Костянтин і Олена, Святий Влас, на 1й лінії моря за розумною ціною. Багато петербуржці і москвичі по достоїнству оцінили перевагу власних, нехай і орендованих апартаментів перед готельними номерами. До того ж літо для росіян традиційно вважається періодом відпусток. І багато тут вважають за краще поєднати приємне з корисним: спочатку орендувати квартиру, а потім, ближче познайомившись з країною, вибрати собі найбільш підходяще місце проживання.

4. Якщо мета - якомога швидше окупити вкладення, здаючи куплений об'єкт в оренду, то, безумовно, потрібно купувати ліквідну нерухомість, а це: квартира-студія або апартаменти з 1 спальнею, на першій лінії моря, в охоронюваному комплексі з басейном, де є керуюча компанія. Великою популярністю у петербуржців користуються такі райони Болгарії: Св. Костянтин і Олена, Св. Влас, дачні райони Варни. Мінімальний реальний термін окупності - 5 років.

5. Багато забудовників (Болгарія, Кіпр) сьогодні прибрали зі своїх пропозицій опцію «гарантований дохід від здачі в оренду», так як все більше число купили вирішуються здавати свої апартаменти під час своєї відсутності. І вибір, особливо в високий сезон, великий. Багато хто готовий швидше посунутися в ціні, ніж погодитися з тим, щоб квартира була порожня. Це - загальносвітова практика. А ріелторські компанії відкрили у себе відділи оренди, так як здача апартаментів в оренду приносить клієнтам непоганий дохід і окупає витрати по квартирі.

Марія Коноплицька, генеральний директор московського представництва групи компаній Runiga:

1. З минулого літа кон'юнктура ринку оренди змінилася не сильно. Тому минулорічні ціни, швидше за все, будуть актуальні і зараз. Оренда нерухомості для відпочинку як і раніше популярна.

2. Ставки добової оренди апартаментів в хороших іспанських будинках коливаються від € 50 до € 100. Але тут, звичайно, дуже багато залежить і від регіону, і від якості житла. Про кожному об'єкті потрібно говорити окремо.

3. На узбережжі Іспанії - а ми займаємося в основному узбережжям - навіть об'єкти в міському сегменті є курортними з точки зору оренди. Приклад об'єкта, добре що здається в будь-який час року, комплекс Las Atalayas в Торревьехе. Поза міською межею можу виділити комплекс Punta Prima.

4. Вже багато років самими окупаються об'єктами є середні за вартістю як в сегменті люкс, так і в сегменті економ. Це тільки здається, що окупити дешеву нерухомість можна швидше за рахунок її невеликої ціни, але не варто забувати, що чим дорожче і краще об'єкт, тим краще він буде здаватися і тим більший з нього можна отримати дохід. При сприятливому збігу обставин я б сказала, що мінімальний термін окупності - 10-15 років. Як приклад приведу вже згаданий об'єкт Punta Prima. Вартість квартири там близько € 150 тис. При постійній здачі в рік можна отримувати до € 12 тис. В рік. Відповідно, термін окупності буде близько 12 років.

5. Ці дві події тісно пов'язані між собою. Будівельні компанії зараз переживають нелегкі часи, тому вони намагаються мінімізувати свої витрати і відмовляються від непрофільних проектів. У той же час попит на оренду житла залишається високим і ріелторські компанії, звичайно, не могли пустити такий великий сегмент ринку на самоплив.

Ерік Розенфельд, директор по маркетингу компанії My Thai Home Property Co., Ltd (Таїланд):

1. У нашому регіоні - досить легко. І ось чому: Паттайя - місто унікальне. Поперше, це найближчий до Бангкоку (мегаполісу з багатомільйонним населенням) морський курорт. Для корінного населення природно знімати або купувати житло в Паттаї. Подруге, Паттайя - це місто, в який приїжджають мільйони туристів з усього світу, причому не тільки в сезон, а цілий рік. Я говорю не тільки про гостей з Росії. Паттайя - улюблене місце відпочинку також для гостей, наприклад, з Австралії, Індії та Близького Сходу. І по-третє, Паттайя - це місто, яке працевлаштовує щорічно сотні тисяч людей. Всім їм потрібно житло. Тому попит на оренду житла, особливо студіо, високий і постійний. Таким чином, власник може, з нашою допомогою або самостійно, здати своє житло на «вільні» місяці порівняно легко.

2. Якщо виходити з найдешевших варіантів, то ви можете зняти студіо в Паттаї від $ 15 на добу. Місячна ж оренда мебльованої студіо починається від $ 300. Якщо ж говорити про більш комфортне житло, наприклад про будинок з 3 спальнями, то вартість такого житла починається від $ 100 на добу і вище.

3. Обіцяти 100% -ву гарантію оренди було б з нашого боку вкрай самовпевнено, хоча зазвичай ми знаходимо орендарів досить легко.

4. Для Паттайї - це однозначно студіо або однокімнатні квартири в кондомініуми. Це специфіка міста, в якому більшість туристів або резидентів - одинаки або сім'ї з двох чоловік. Слідом ідуть квартири з однією спальнею. При вдалій (тобто довгострокової) оренді прибутковість складе 7-8% в рік. Термін окупності - приблизно 15 років.

5. Тому що гарантувати чтолибо - це відповідальність. Це зобов'язання, які треба виконувати. Компанія, що займається будівництвом житла, в першу чергу зацікавлена ​​в його продажу. Оренда ж побудованого житла, по крайней мере в Таїланді, не є першочерговим завданням забудовника. Як правило, в оренду забудовником здаються непродані квартири. Що стосується ріелторських компаній, то оренда - окремий і вигідний бізнес, при гарній організації і грамотному маркетингу. Компанія, успішно продає нерухомість, логічним чином додає в свій сервісний портфель ще й оренду. Зростання попиту на оренду, швидше за все, викликаний тим, що деякі клієнти виявляють обережність після кризи і вважають за краще знімати житло, а не купувати його, щоб придивитися до країни, до конкретного міста або місця, перш ніж вкладати гроші, або просто вирішивши не прив'язувати себе покупкою житла до одного місця і жити в орендованому будинку або квартирі.

Олександр Цикунов, голова правління компанії MC Real (Латвія):

1. Здати в оренду будь-яку ліквідності курортну нерухомість досить легко, незалежно від кризи. У сегменті елітних будинків в Юрмалі попит стабільний. А розумна ціна для всіх різна - вже на цей сезон здані як мінімум два будинки за ціною € 12 тис. В місяць (здані на все літо).

2. У Латвії, в Юрмалі добова оренда зазвичай не практикується. Хороший будинок з басейном, поруч з концертним залом «Дзінтарі» коштує € 1 тис. На добу.

3. Повністю здаються в оренду на весь сезон будинку в дюнной зоні, в крокової доступності від концертного залу «Дзінтарі», з 4-5 спальнями, бажано з басейном і ціною € 5-10 тис. На місяць.

4-5. При юрмальських цінах на будинки окупити їх орендою досить проблематично: ціна тривалої оренди елітного будинку € 3-6 тис. / Міс., Сезонної (3-4 міс.) - € 6-15 тис. / Міс. При цьому продажна вартість цих будинків € 1,5-3,5 млн. Щоб окупити будинок вартістю € 1,5 млн, його треба здавати цілий рік за € 3500 / міс. більше 30 років. У зв'язку з цим удома класу люкс в Юрмалі набувають в основному для особистого проживання, і тому кількість таких будинків на ринку оренди ДУЖЕ обмежена.

Яна Плотникова, комерційний директор ТОВ «Еллі Естейт» (Іспанія, Латвія, Чехія, Болгарія, Фінляндія, Таїланд):

1. Попит на апартаменти в оренду в Іспанії в цьому році виріс в рази. Уже в лютому було заброньовано і оплачено майже 50% з наявних варіантів. Ціна не знизилася в порівнянні з минулим роком. У Болгарії все не так райдужно. На даний момент ажіотажного попиту на відпочинок в Болгарії не спостерігається.

Є чітке правило: чим раніше ви плануєте і бронюєте свій відпочинок, тим дешевше це обійдеться. Однак треба чітко розуміти, що при оренді будь-якої нерухомості, апартаментів або вілли у вас попросять депозит (приблизно 30% від вартості оренди), який назад не повертається, навіть якщо ви не зможете зробити поїздку по дуже переконливим підставах.

2. Іспанія - від € 90 в день. Болгарія - від € 15 в день. Фінляндія - від € 80 в день. Однак в Фінляндії користується великим попитом кемпінговий відпочинок - з наметом в обладнаному кемпінгу або орендованих там же невеликих літніх будиночках. Такий відпочинок коштує від € 10 на добу з наметом або від € 35 на добу в будиночку.

3. Приклад. У Варні (Болгарія) здаються цілий апартаменти з двома спальнями, вартість - € 1 тис. На місяць. Орендує сім'я з Росії, яка працює в Болгарії за контрактом.

В Іспанії в районі Торревєхи курортний сезон досить тривалий - з квітня по кінець жовтня. Тут дуже вигідно орендувати апартаменти на весь рік. Наприклад, вартість таких апартаментів може скласти € 6 тис. На весь рік, в той час як в липні і серпні вартість буде € 1800 в місяць. Як правило, такі апартаменти орендують туристичні компанії, які потім надсилають своїх клієнтів. А деякі клієнти кооперуються зі своїми друзями і знайомими, орендують апартаменти на тривалий термін, а потім їздять відпочивати по черзі.

Цілий здаються квартири і будиночки в курортній Чехії, в районі Карлових Вар, Франтішкових Лазней, Маріанські Лазні. Вартість оренди в цьому випадку - від € 20 на добу.

4. Якщо купувати нерухомість виключно з метою здачі в оренду, то необхідно враховувати безліч чинників. А саме:

Інфраструктура. Магазини, розваги, дитячі майданчики, екскурсійні об'єкти - все це повинно бути в доступності. І в першу чергу магазини, в яких можна придбати все необхідне для життя.

Близькість до моря. Оскільки більшість орендарів з маленькими дітьми, вони не хочуть далеко ходити на пляж. «Зазвичай на пляж йдеш, як на роботу, на весь день, з їжею, килимками, іграшками, питвом, навантажений, як віслюк, тому хочу, щоб до моря було далі 200 метрів». Я привела дослівно запит на оренду апартаментів, яку ми здобули в цьому році. І це не поодинокий випадок. Люди згодні платити багато, але при цьому жити в максимально комфортних для них умовах.

Якість забудови. Якщо ви хочете отримувати постійний прибуток, то і її здають вами нерухомість повинна бути хорошої якості, з пристойною обробкою і устаткуванням.

Устаткування апартаменти. Орендарі хочуть, щоб крім меблів в орендованому житлі була в обов'язковому порядку пральна машина і дуже бажано - посудомийна.

Міська або курортна нерухомість. Якщо це курортне місце, то в міжсезоння життя там практично затихає. А ось міська нерухомість може бути затребувана в будь-який час року. Звичайно, вартість за місяць в цьому випадку буде нижче, але в цілому плюсів набагато більше: гарантований дохід, відсутність необхідності постійного пошуку клієнтів.

Найбільшим попитом у орендарів користуються студії і апартаменти з двома спальнями, в яких можуть оселитися 5-6 чоловік. Мінімальний термін окупності досить високий. При його розрахунку необхідно враховувати, що вам доведеться заплатити податок на доходи, заплатити керуючої компанії за те, що вона буде стежити за вашим апартаментом, прибирати і утримувати його в порядку, комунальні платежі. Я б сказала, що самий мінімальний термін - 10 років.

Наприклад. В Іспанії апартаменти вартістю € 280 тис. За програмою гарантованої оренди від компанії-забудовника можуть окупитися за 15 років. У Болгарії студія вартістю € 30 тис. (З великою терасою, видова) окупиться приблизно за ті ж 15 років, за умови, що заповнюваність в сезон буде 100%.

5. На жаль, кризовий час показало падіння попиту на апартаменти в оренду. Деякі не змогли собі цього дозволити в минулому році, деякі шукають в оренду житло дешевше, ніж могли дозволити раніше. Ймовірно, не всі компанії можуть гарантувати попит на свої апартаменти. В Іспанії та на Кіпрі така опція у ряду забудовників збереглася.

Що стосується ріелторських компаній, то зростає кількість клієнтів, які купили нерухомість з метою заробітку. Зростає число людей, котрі їздять самостійно, не звертаючись до туристичним агентствам. Так чому б не поєднати одне з іншим? У вас є попит, а у нас - пропозиція.

Наталія Іванова, генеральний директор Westhome-Invest:

1. Нерухомість Болгарії і Кіпру буде складно здати в оренду. Вілли в Італії і Франції, розташовані в регіонах, популярних серед росіян Французької Рив'єри і Тоскани, будуть здаватися.

2. Клієнти преміумсегмента, в якому працює наша компанія, не знімають апартаменти подобово. Щомісячна ж орендна ставка в Лондоні - від £ 1800, в Італії хорошу віллу можна знайти від € 2,5 тис. На тиждень до € 45 тис. На тиждень.

3. Лондон, Женева - 1-спальні апартаменти цілий рік. Фінляндія (Савонлінна, озеро Сайма) - 3 спальні котеджі влітку і взимку.

4-5. З нашого досвіду: російські клієнти в сегменті де-люкс нерухомість в оренду не здають. Серед об'єктів класу економ середній термін окупності об'єкта в європейських країнах 10 років, максимальний - 15 років (при завантаженні 30-40% часу в році).

Олександр Блінков, керуючий партнер компанії Agent International LLC:

1. Головне, вибрати правильний спосіб пошуку орендаря. Найефективніший спосіб - це Інтернет. А так, багато хто цікавиться варіантами недорогого відвідування країни, в якій планують надалі придбати нерухомість.

2. У Болгарії - від € 15-80 на добу.

3-4. Наведу приклади добре здаються комплексів в Болгарії: yooBulgaria - в сегменті де-люкс, Summit Lodge & White oaks - економ.

5. Забудовники відмовляються від додаткових опцій, тому що надають масові знижки, а компанії активно включаються в ринок оренди, тому що це передбачає додатковий дохід від діяльності плюс пошук потенційних клієнтів.

Шукаєте нерухомість? Напишіть нам! Ми зв'яжемося з вами и запропонуємо підходящі варіанти