Географія регіону
Баварія - найбільша земля (федеративна одиниця) Німеччини, розташована на півдні і південному сході країни. Баварія межує з Австрією, Чехією та іншими землями Німеччини - Баден-Вюртемберг, Гессеном, Тюрінгією і Саксонією. Зі Швейцарією Баварію розділяє Боденське озеро, а також Базель. Столиця землі Мюнхен розташована в адміністративному районі Верхня Баварія. На території понад 70 000 кв. км проживає понад 12 млн людей. За площею Баварія перевищує територію Швейцарії, а за чисельністю населення перевершує Швецію.
Відмінність від інших регіонів Німеччини
C кінця 1918 Баварія носить статус Вільної держави, німецького аналога республіки. Цей статус - не просто офіційна назва землі, він підкреслює власну державність Баварії по відношенню до Федерації та іншим федеральним землям. Місцеві жителі, як правило, не ототожнюють себе з ФРН, їх улюблена приказка - «Тут вам не Німеччина». Як і в інших землях країни, баварці говорять на своєму діалекті.
Баварія випереджає північні регіони Німеччини за рівнем розвитку інфраструктури промислового сектора, при цьому її ландшафт переважно хутірського, великих міст тут мало. Та й в цілому по Німеччині міст-мільйонників не так багато.
На відміну від інших європейських держав, де найдорожча нерухомість традиційно знаходиться в столиці країни, в Німеччині цінове лідерство зміщено в регіони. Так, протягом останніх кількох років пальму першості за вартістю і оренди житлової нерухомості серед усіх міст і земель Німеччини утримує столиця Баварії Мюнхен.
Основні курорти
Кожен четвертий турист Німеччини приїжджає в Баварію : Щорічно цей регіон Німеччини з розвиненими бальнеологічними та гірськолижними курортами відвідує близько 25 млн чоловік. Основний туристичний потік прямує в Мюнхен і Нюрнберг, в регіон Баварських озер і Альп. Баварія славиться бальнеологічними курортами, які знаходяться на півдні - в альпійському передгір'ї, так званому районі П'ять озер.
Найпопулярніші з них - Бад-Кіссінген (один з найстаріших в Німеччині), Бад-Райхенхаль (улюблений курорт баварського короля Максиміліана II), Бад-Боклет (відомий завдяки водам з високим вмістом мінералів і заліза). Бад-Фюссінг привертає гостей своїми легендарними термальними джерелами, Бад-Верісхофен - системою водолікування по Кнейпу, а Бад-Тельця - інфраструктурою кліматичного курорту. У Бад-Вісзее можна викупатися в самому концентрованому сірчано-йодистом джерелі в країні, а відвідати Бад-Файльнбах варто тільки тому, що це місце вважається батьківщиною натуропатії. Бад-Айблінг є найстарішим грязьовим і бальнеологічним центром Баварії.
У Баварії розташовані і великі гірськолижні курорти: Рупольдинг з парком атракціонів, аква-центром і найбільшим біатлонним комплексом Німеччини, Берхтесгаден з одночасним поєднанням гірського, лісового і озерного клімату, Обераудорф, розташований поблизу австрійського кордону і Гарміш-Партенкірхен - найпрестижніший в Баварських Альпах.
види нерухомості
Основними цілями при покупці нерухомості в курортних містах є власне короткочасне використання і отримання прибутковості від здачі в оренду. Перший варіант надає максимальний спектр пропозицій і обмежується лише бюджетом і перевагами покупця. Другий варіант передбачає покупку житла в міні-готелі або апарт-готелі, причому придбати можна як окремі апартаменти, так і прибутковий будинок цілком. У другому випадку варто вибирати нерухомість в туристичному комплексі з керуючою компанією і укладати з нею договір, за яким більшу частину року житло здаватиметься в оренду, а за власником залишиться право перебування у власній квартирі кілька тижнів на рік. Така форма інвестування навряд чи може вважатися прибутковою - найчастіше вона ледь покриває комунальні платежі і витрати з утримання житла.
Міні-готель - це, по суті, житловий комплекс з апартаментами, що має одного власника, де квартири здаються в короткострокову оренду. Всі витрати по утриманню житла (прибирання прилеглої території, обслуговування сауни і басейну при їх наявності) в повному обсязі лежать на плечах єдиного власника. Так, при покупці чинного сімейного готелю між курортами Бад-Кіссінген і Бад-Брюккенау за € 270 000, щорічні витрати на його утримання складуть € 1000, а дохід від здачі після сплати податків, страховки і комунальних платежів складе близько 3% річних.
В апарт-готелі, як правило, апартаменти належать різним власникам, і питанням здачі житла в оренду займається керуюча компанія. При покупці нерухомості в апарт-готелі також варто враховувати подальші витрати з утримання житла, які будуть пропорційно розділені між власниками всіх квартир в комплексі. При покупці житла в апарт-готелі на вторинному ринку варто поцікавитися у попередніх власників про розміри супутніх витрат, оскільки приваблива вартість апартаментів (€ 10 000- € 15 000) може нівелюватися високими щорічними витратами (близько 10% від вартості).
За словами фахівців німецького ринку нерухомості, купівля курортного житла і подальша здача його в оренду хоч і надійна, але не завжди комерційно вигідна. Дистанційно займатися підбором короткострокових орендарів і стежити за технічним станом квартири - справа практично неможливе, а послуги керуючої компанії будуть коштувати власнику житла близько 20% від суми оренди. Прибутковість такого виду інвестування ледь досягне 2% річних.
При покупці курортних апартаментів вартістю від € 40 000 - і їх подальшої здачі в управління менеджменту туристичного комплексу прибутковість складе в середньому 5% -6%. Що ж стосується об'єктів в економ-сегменті, то можливий прибуток нівелюється вартістю комунальних платежів.
Купивши міні-готель або житло в апарт-готелі можна самостійно управляти об'єктом - і тим самим підвищити прибутковість інвестицій, але така діяльність вимагає постійної присутності в країні, тобто бізнес-імміграції. Отримання такого ВНЖ прямо пов'язане з прибутковістю, тобто з сумою необхідної на проживання сім'ї: вона повинна бути не менше € 25 000 на рік.
Ціни на житло
Мюнхен є локомотивом цін на ринку житлової нерухомості не тільки Баварії, але і всієї території країни. Так, середня ціна 1 кв. м житла в Мюнхені становить € 6150, а за компактну квартиру (32 кв. м) в столиці вільної землі доведеться заплатити від € 100 000.
Вартість житла на курортах Баварії обґрунтовується розвиненістю інфраструктури і віддаленістю від аеропортів і транспортних магістралей. Хоча на бальнеологічних курортах вартість квадратного метра - в два, а часом і в три рази нижчі за столичні. Наприклад, середня ціна на нерухомість в Бад-Айблінзі становить € 3581, в Бад-Кіссінгені € 2170, в Бад-Райхенхале € 3178, в Бад-Фюссінг € 2628, в Бад-Верісхофене € 3296 євро за 1 «квадрат».
У центрі курортного міста Бад-Кіссінген повністю відремонтований будинок площею 260 кв. м з просторим земельною ділянкою та видом на парк коштує близько € 450 000. Знизити розмір початкових інвестицій можна, придбавши нерухомість на стадії будівництва, коли платежі здійснюються поетапно - відповідно до виконаних обсягів робіт. Так, вартість трикімнатної квартири площею 83 кв. м з гаражем в Бад-Верісхофене з готовністю в 2016 році зараз € 274 000, але перший платіж складе всього в 30% від загальної вартості квартири.
Ціни на гірськолижних курортах, за винятком Гарміш-Партенкірхен, також значно нижче показників Мюнхена. Так, середня вартість 1 кв. м нерухомості в Берхтесгадене становить € 2628, в Обераудорф € 2884, а в Гарміш-Партенкірхені за 1 квадратний метр доведеться заплатити близько € 4276.
В Гарміш-Партенкірхені на первинному ринку простору трикімнатну квартиру (площа 86 кв. м) з видом на гори можна придбати менш ніж за € 300 000. Вартість двоповерхових будинків тут починається від € 1 млн.
Оренда і прибутковість
Німці - дуже мобільна нація. Вони не люблять «сидіти на місці» і часто все життя проводять в орендованому житлі. Основним мотивом зміни місця проживання найчастіше є наявність робочих місць і більш високі зарплати в іншому регіоні. Через значного приросту населення - тільки за останні 25 років чисельність жителів Баварії збільшилася на 1 млн осіб - і попит на оренду житла тут завжди великий. Особливо він високий в Мюнхені, де середня орендна ставка за 1 кв. м становить € 15,61.
На бальнеологічних курортах орендні ставки коливаються в районі € 6-9 за «квадрат». Зокрема, в Бад-Айблінзі оренда 1 кв. м житла обійдеться в € 8,52, в Бад-Кіссінгені € 5,93, в Бад-Райхенхале € 8,53, в Бад-Фюссінг € 6,00, в Бад-Тельці € 9,06, в Бад-Верісхофене € 9,86. Оренда нерухомості на фешенебельному гірськолижному курорті Гарміш-Партенкірхен відрізняється демократичністю розцінок - € 8,72 за 1 кв. м. У Обераудорф оренда обійдеться трохи дешевше - € 7,30 / 1 кв. м.
В цілому для Баварії характерна зворотна пропорційність між ліквідністю і прибутковістю об'єкта житлової нерухомості: в Мюнхені через високу вартість житла та масштабних початкових вкладень прибутковість може бути більше ніж скромною - на рівні 3% -4%, при цьому сам об'єкт буде відрізнятися високою ліквідністю .
рекомендується
Безумовно, покупка житла для власного користування в одному з найцікавіших регіонів Європи, що славиться масою можливостей для оздоровлення, культурним життям, історичними пам'ятниками і відмінними умовами для життя і відпочинку - представляється сама по собі гідної інвестицією. І, особливо це стосується елітної нерухомості, окремо стоячих будинків і вілл в курортних зонах Німеччини, які завжди користуються популярністю і є одним з найбільш надійних вкладень капіталу - переважно завдяки високій вартості землі.
Експерти відзначають, що курортна нерухомість Баварії, як і Німеччини в цілому, переважно купується не для заробітків - можливості приросту прибутку від перепродажу або отримання значимого доходу від здачі в оренду тут досить скромні. Однак, невисока за російськими мірками прибутковість інвестицій компенсується надійністю і стабільністю. Так, cогласно останніми даними , Індекс зростання цін на житлову нерухомість Німеччини склав 5,2%.
Портал HomesOverseas. ru дякує Надію Принц ( Prinz Dom ) І Володимира Сачкова ( Nedvishimost.de ) За допомогу в підготовці статті.
photocredits photolia / flickr
Ольга Шошина
HomesOverseas.ru