Аналітична Записка для Керівника
«РИЗИКИ СУЧАСНОГО ЗАКОНОДАВСТВА»
Призначення аналітичної записки - інформувати керівника організації про існуючі та виникаючі ризики законодавства, що ускладнюють його життя і роботу
Для кого (для яких випадків): Для випадків уникнення орендарем індексації орендної плати
Сила документа: Постанова Арбітражного Суду Округу РФ
Ціна питання: Індексація орендної плати
Схема ситуації: У ситуації, описаної нижче, мова піде про ризики Орендодавця за відсутності державної реєстрації угоди про зміну орендної плати. Діло було так. Між Орендодавцем та Орендарем був укладений договір оренди нежитлових приміщень терміном на 5 років.
Згідно договору орендна плата за користування приміщенням складалася з постійної і змінної частин. Змінна частина включала в себе експлуатаційні витрати і комунальні платежі. Постійна частина орендної плати була виражена у твердій сумі і включала земельні платежі, експлуатаційні витрати і комунальні платежі, які не ввійшли в змінну частину.
У договорі сторони також передбачили можливість і механізм збільшення орендної плати - підвищувати орендну плату можна один раз на рік шляхом множення базового розміру постійної частини орендної плати на індекс інфляції споживчих цін за минулий рік орендної плати. Все це справа повинна оформлятися додатковою угодою до договору. І треба ж було такому статися, що за договором оренди, орендар повинен був реєструвати додаткову угоду про зміну постійної частини орендної плати (за рахунок власних коштів).
Але Орендар кілька років поспіль, чомусь, платив орендні платежі без урахування індексації. Тоді Орендодавець звернувся до суду з вимогою про стягнення з Орендаря недоплачених орендних платежів у розмірі 1 287 562 рублів і неустойки в сумі 21 888 рублів 55 копійок.
З'ясувалося, що Орендодавець неодноразово відправляв повідомлення (про зміну орендної плати за договором) за адресою електронної пошти Орендаря. Але Орендар повідомлення ігнорував. Як докази Орендодавець надав суду розрахунки-повідомлення про зміну постійної частини орендної плати, вручені регіонального представника Орендаря. Але суд визнав, що ці документи не можуть служити підставою для справляння з орендаря орендної плати в збільшеному розмірі, оскільки немає додаткової угоди. Було б зареєстроване додаткову угоду - була б індексація орендних платежів. А немає додаткової угоди, значить, і орендну плату не індексуємо!
Ось так Орендар пішов від індексації! На нього поклали обов'язок зробити додаткову угоду, а він його не зробив. Ну не зміг! І що йому за це було? А та нічого, виявляється.
Висновки і можливі проблеми: Маленький ліричний відступ. На практиці (як і в даному випадку) часто виникають суперечки про те, що вважається належним повідомленням. Як правило, суди визнають належним повідомленням рекомендований лист, з описом вкладення, з повідомленням про вручення. А за якою адресою його відправляти? Законодавством не передбачено, за якими адресами повинні направлятися юридично значимі повідомлення, тому сторони є вільними тут у встановленні своїх умов. У договорі, наприклад, можна прописати, що повідомлення про будь-які зміни або розірвання договору треба відправляти по «такого-то» адресою. І нічого, якщо ця адреса буде відрізнятися від юридичної адреси. Важливо пам'ятати - рекомендованим листом. ОПИС ВКЛАДЕННЯ. Повідомлення про вручення.
Але для нашої ситуації це не має принципового значення, оскільки для суду важливі не стільки докази повідомлення, скільки реєстрація додаткової угоди. Потрібно наполягати, вимагати від Орендаря підписаної угоди, а не скромно повідомляти його про підвищення орендної плати. Ще краще самим реєструвати такі важливі зміни в договорі.
Можливо, якби наш Орендодавець, записавши порядок зміни орендної плати в договорі, не зробив обмовку про це злощасне додаткову угоду, то міг би спокійно отримувати з Орендаря індексовану орендну плату. Про подібних ситуаціях є попередження в Путівнику по договірній роботі, «Оренда будинків та споруд. Ризики орендодавця при укладенні договору »п. 9.2.1 та в Путівнику по судовій практиці,« Оренда будинків та споруд »п. 16.1. Зокрема, в Путівнику по договірній роботі, «Оренда будинків та споруд. Ризики орендодавця при укладенні договору »п. 9.2.1 говориться, що, якщо зміна розміру орендної плати здійснюється відповідно до порядку, встановленого зареєстрованим договором оренди, воно є виконанням узгодженого сторонами умови договору. В цьому випадку укладати додаткову угоду і реєструвати його не потрібно (Путівник по судовій практиці, «Оренда. Загальні положення», п. 6.1).
Рядок для пошуку схожих ситуацій в КонсультантПлюс: «Збільшення орендної плати додатковою угодою».
Де подивитися коментують документи: КонсультантПлюс, Архів Визначень Арбітражних Судів »: РІШЕННЯ АРБІТРАЖНОГО СУДУ РЕСПУБЛІКИ БАШКОРТОСТАН ВІД 20.10.2016 У СПРАВІ N А07-15572 / 2016
Немає КонсультантПлюс?
оформіть заявку на доставку повної версії документа
або самостійно підберіть комплект , З урахуванням особливостей саме Вашої організації
А за якою адресою його відправляти?